A 4ª Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que, para extinguir o patrimônio de afetação de um empreendimento imobiliário, é necessário quitar integralmente as obrigações com o agente financiador. Com esse entendimento, a Turma negou o recurso da massa falida de uma incorporadora e determinou que o patrimônio de afetação de um condomínio residencial permanece separado da massa falida até que sua finalidade seja cumprida.
O caso envolveu a recuperação judicial e posterior falência de uma empresa com seis empreendimentos financiados pela Caixa Econômica Federal, todos sob regime de patrimônio de afetação. Em 2018, quando a recuperação foi convertida em falência, o juízo de primeiro grau determinou que o patrimônio de afetação ficasse separado até o cumprimento de seu objetivo.
O relator, ministro Antonio Carlos Ferreira, ressaltou que o patrimônio de afetação protege juridicamente os recursos destinados ao empreendimento, evitando desvios para outros fins. Ele interpretou o artigo 31-E da Lei 4.591/1964, incluído pela Lei 10.931/2004, que exige a quitação do financiamento como condição para extinguir o patrimônio de afetação. Segundo o ministro, essa exigência visa a integridade financeira do projeto e a proteção dos compradores.
“Somente após a quitação do débito perante a instituição financeira é que se pode considerar cumprido um dos requisitos fundamentais para a extinção do patrimônio de afetação, permitindo que o empreendimento tenha uma conclusão jurídica e financeira adequada”, explicou.
Com isso, o STJ considerou correta a decisão do Tribunal de Justiça do Paraná, que havia determinado a extinção das obrigações com a Caixa antes de encerrar o patrimônio de afetação, conforme previsto no artigo 31-E da Lei 4.591/1964.
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