A 2ª Seção do Superior Tribunal de Justiça reconheceu a legitimidade passiva concorrente entre vendedor e comprador em ação de cobrança de taxas condominiais referentes ao período posterior à posse do comprador, mesmo que o contrato de compra e venda não tenha sido registrado em cartório.
Ao interpretar o Tema 886 sob a ótica da natureza propter rem das dívidas condominiais — ou seja, obrigações vinculadas ao próprio imóvel —, o colegiado reforçou que tanto o promitente vendedor quanto o promissário comprador podem ser responsabilizados pelos débitos junto ao condomínio.
O caso analisado teve início com a cobrança de taxas vencidas entre novembro de 1987 e abril de 1996, ajuizada por um condomínio contra um casal que havia recebido a posse de um imóvel prometido à venda por uma companhia de habitação popular em 1985. Após a sentença favorável ao condomínio, e frustradas as tentativas de execução, foi requerida a penhora do imóvel, ainda em nome da companhia, que não havia participado da fase de conhecimento da ação.
A empresa tentou afastar a medida por meio de embargos de terceiros, que foram rejeitados. No recurso ao STJ, alegou ilegitimidade para responder pela dívida e pediu o reconhecimento da responsabilidade exclusiva do comprador.
A relatora, ministra Isabel Gallotti, destacou que a jurisprudência do STJ sobre a cobrança de cotas condominiais nesses casos já foi consolidada no Tema 886, julgado sob o rito dos recursos repetitivos. Um dos entendimentos firmados no tema prevê que, se for comprovado que o condomínio tinha ciência da transação, afasta-se a responsabilidade do promitente vendedor pelas taxas relativas ao período em que o comprador estava na posse do imóvel.
No entanto, a ministra ponderou que há divergências na aplicação das teses, com decisões que ora seguem à risca o texto do Tema 886, ora adotam a posição do ministro Paulo de Tarso Sanseverino (falecido), que defendia uma interpretação mais cuidadosa, levando em conta a teoria da dualidade do vínculo obrigacional — que distingue obrigações de natureza pessoal e real.
Gallotti ressaltou que o repetitivo não tratou diretamente da natureza propter rem das dívidas condominiais. Segundo ela, essa característica impõe a obrigação ao titular do imóvel independentemente da vontade contratual das partes envolvidas, o que justifica a manutenção da legitimidade passiva tanto do vendedor quanto do comprador.
Com essa interpretação, o STJ manteve a penhora sobre o imóvel e rejeitou o pedido da companhia de habitação.
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