A alteração unilateral da composição e disposição das lojas em um shopping center, incluindo a instalação de concorrentes diretos frente a frente, não configura abuso. Essa foi a conclusão da 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça, que deu provimento ao recurso especial de um shopping do Rio de Janeiro, previamente condenado a indenizar um restaurante de culinária japonesa.
O restaurante havia assinado um contrato que previa exclusividade por cinco anos. Dois anos após o término desse período, o shopping permitiu a instalação de outro estabelecimento de culinária oriental na praça de alimentação, diretamente em frente ao primeiro restaurante.
O Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro havia decidido que o primeiro restaurante deveria ser indenizado, alegando falta de estudo prévio sobre a viabilidade da convivência entre os concorrentes, o que violaria o conceito de tenant mix. Este conceito envolve o planejamento e organização das lojas em um centro comercial para maximizar lucros e eficiência operacional.
Contudo, ao levar o caso ao STJ, o shopping obteve uma decisão favorável por maioria de votos. O ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, relator do caso, afirmou que não havia evidências de uso predatório do tenant mix. Segundo ele, a instalação do concorrente só seria considerada abusiva se a exclusividade temporária de cinco anos gerasse uma desvantagem excessiva ao primeiro restaurante, o que não ocorreu.
O relator destacou que a cláusula de exclusividade estava claramente redigida, permitindo avaliação de risco antes da instalação do restaurante. Além disso, a perícia revelou que, mesmo após a entrada do concorrente, o faturamento do restaurante aumentou, embora isso não tenha se refletido em lucro.
“O contrato estipulava claramente até que momento o restaurante poderia contar com o direito de preferência, permitindo o planejamento de suas atividades e estratégias. O shopping, por sua vez, esperou o término do prazo para realizar novas alterações”, afirmou o ministro.
Portanto, o STJ concluiu que não havia fundamento para desconsiderar a previsão contratual acordada livremente entre as partes, determinando que a exclusividade não deveria ser mantida durante todo o período do contrato como garantia econômica-financeira.
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