A questão da avaliação de imóveis em leilões extrajudiciais, especialmente quando se alega que o imóvel foi vendido por preço vil, é um tema de significativa importância no contexto das garantias fiduciárias, regidas pela Lei nº 9.514/1997, sendo que a base de cálculo do ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis) desempenha um papel crucial na determinação do valor mínimo do imóvel para arrematação quando do primeiro leilão, assegurando a justiça e a transparência do processo.
Esta legislação prevê que, quando a dívida garantida por alienação fiduciária de imóvel não é quitada pelo devedor fiduciante após a sua devida notificação para purgação da mora, a propriedade do imóvel se consolida em nome do credor fiduciário, que poderá realizar um leilão extrajudicial para a venda do bem.
O parágrafo primeiro do artigo 27 da Lei nº 9.514/1997, em sua redação original, especificava que, no primeiro leilão, o imóvel somente poderia ser arrematado se por lance igual ou maior ao que obrigatoriamente deve constar no contrato de alienação fiduciária, com as suas revisões, se estipuladas.
A partir da vigência da Lei nº 13.465/2017, passou a ser necessária também a observância, para fins de valor mínimo de arrematação em primeiro leilão, do valor utilizado como base de cálculo para o ITBI, garantindo que o imóvel não seja arrematado por um preço significativamente abaixo do seu valor venal, que é regularmente atualizado pela administração municipal.
A jurisprudência reforça que o valor utilizado como mínimo para arrematação em primeiro leilão extrajudicial não deve ser o de mercado do imóvel, mas o constante no contrato, com as revisões ali avençadas, desde que seja igual ou superior ao valor da base de cálculo do ITBI.
Muito embora exista um precedente do STJ com o entendimento de que é considerada por preço vil a arrematação em primeiro leilão extrajudicial se havida em quantia inferior a 50% do valor do mercado, o aresto tem como base um certame realizado em data anterior à inclusão do parágrafo único ao art. 24 e a modificação da redação do §1º do artigo 27, ambos da Lei nº 9.514/1997, que impõem como piso o valor da base de cálculo do ITBI para fins de primeiro leilão.
A utilização da base de cálculo do ITBI como valor mínimo para o primeiro leilão extrajudicial, ao invés do valor de mercado, é essencial para assegurar transparência e justiça no processo de venda de imóveis, posto que a aferição do menor preço para a venda é realizada pelo Poder Público e em valor contemporâneo à data do leilão.
Portanto, a adoção de tal critério para fins de precificação mínima para arrematação de imóvel no primeiro leilão lastreado na Lei 9.514/1997 promove a segurança jurídica e a confiança de todos que venham a participar de tais procedimentos, porquanto evita alegações de preços vis, garantindo que todos os participantes atuem sob regras claras e justas.
José Geraldo Pinto Júnior, advogado em Vitória (ES), sócio da Allemand Consultoria e Advocacia Empresarial
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