O Superior Tribunal de Justiça consolidou o entendimento de que a renúncia ao direito de retenção por benfeitorias em contratos de locação é válida e eficaz. A decisão afasta a aplicação do artigo 1.219 do Código Civil quando as partes estabelecem livremente a exclusão desse direito no instrumento contratual.
Fundamentação e o papel da Súmula 335
A controvérsia jurídica gira em torno da autonomia privada frente às garantias legais do locatário. O tribunal baseia sua posição na Súmula 335 do STJ, que estabelece: Nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção.
A fundamentação técnica reside no princípio do pacta sunt servanda. Ao assinar um contrato que prevê a renúncia, o locatário assume o risco financeiro das melhorias realizadas no imóvel. O STJ entende que, se houve previsão expressa, não cabe ao Judiciário intervir para equilibrar o contrato sob a alegação de prejuízo posterior.
Impactos práticos para o operador do direito
- Validade contratual: Cláusulas que impedem a retenção do imóvel por benfeitorias são plenamente exigíveis em juízo.
- Ação de despejo: O locatário não pode utilizar o pedido de indenização por benfeitorias como defesa para evitar ou postergar a desocupação do imóvel.
- Análise de risco: Advogados devem orientar clientes a detalhar no contrato quais benfeitorias serão indenizáveis, caso a renúncia total não seja o objetivo das partes.
- Precedentes: A jurisprudência do STJ, conforme discutido no podcast STJ No Seu Dia, mantém a coerência com a Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991), que prioriza a liberdade de contratar em locações comerciais e residenciais.
A renúncia ao direito de retenção não fere a ordem pública, sendo uma faculdade das partes no momento da celebração do negócio jurídico.
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