Omissão dolosa e o dever de informação no mercado imobiliário
Em decisão recente proferida pelo juiz Valdemar Bragheto Junqueira, da 11ª Vara Cível do Foro Central de São Paulo, o Poder Judiciário reafirmou a importância do dever de informação nas relações de consumo imobiliário. O magistrado determinou a rescisão de um contrato de compra e venda de imóvel após constatar que a incorporadora omitiu, de forma dolosa, restrições que impediam a finalidade pretendida pelo adquirente.
O comprador, que pretendia utilizar a unidade para locação de curta temporada (short stay), foi surpreendido após a assinatura do contrato com a informação de que o imóvel estava enquadrado no regime de Habitação de Interesse Social (HIS-2). Conforme o Decreto Municipal 64.244/2025, tal categoria veda a locação temporária, frustrando a expectativa legítima do consumidor.
Fundamentação jurídica: CDC e Código Civil
A sentença baseou-se na violação direta ao artigo 6º, inciso III, do Código de Defesa do Consumidor (CDC), que estabelece o direito à informação adequada e clara sobre produtos e serviços. Além disso, o julgador acolheu a tese de vício de consentimento por omissão dolosa, fundamentada nos artigos 147 e 171, inciso II, do Código Civil.
O magistrado também reconheceu a aplicação do Tema 971 do Superior Tribunal de Justiça (STJ). A decisão determinou que a cláusula penal de 50% sobre os valores pagos, originalmente prevista apenas em desfavor do comprador, fosse aplicada de forma equânime contra a incorporadora, garantindo o equilíbrio contratual diante da culpa exclusiva da vendedora na rescisão.
Impactos práticos para a advocacia e o setor imobiliário
Esta decisão traz precedentes importantes para a atuação jurídica em litígios imobiliários e para a gestão de riscos de incorporadoras:
- Transparência pré-contratual: Incorporadoras devem documentar de forma inequívoca a ciência do comprador sobre restrições urbanísticas e de uso do solo, sob pena de configurar vício de consentimento.
- Equilíbrio contratual: A aplicação do Tema 971 do STJ reforça que cláusulas penais devem ser simétricas. Se o contrato prevê multa para o consumidor, a mesma lógica deve ser aplicada à empresa em caso de inadimplemento ou falha na prestação de informações.
- Risco de rescisão: A omissão sobre o enquadramento em programas de habitação social (HIS) é causa legítima para a rescisão contratual com devolução integral dos valores pagos, incluindo comissões de corretagem, por culpa exclusiva da vendedora.
- Dever de diligência: Advogados de adquirentes devem verificar minuciosamente o memorial descritivo e as restrições municipais antes da assinatura, enquanto o jurídico das incorporadoras deve revisar seus modelos de contrato para evitar a pecha de propaganda enganosa por omissão.
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