A complexidade inerente aos contratos de locação sob medida, tecnicamente denominados como contratos built to suit, tem gerado um debate jurídico profícuo nos tribunais brasileiros, notadamente no que tange à definição do valor da causa em demandas que buscam a rescisão antecipada da avença. A controvérsia reside na correta aplicação das disposições processuais em face da natureza híbrida desses instrumentos, que mesclam elementos locatícios com investimentos vultosos realizados pelo locador para adaptar o imóvel às necessidades específicas da atividade empresarial do locatário. Recentemente, a jurisprudência tem consolidado o entendimento de que tais contratos, por sua essência, submetem-se aos ditames da Lei de Locações (Lei n. 8.245/1991), o que impacta diretamente a fixação do valor atribuído à causa, que deve espelhar o valor do contrato ou o montante das parcelas vincendas, em estrita observância ao Código de Processo Civil.
A natureza jurídica e a baliza normativa da rescisão contratual
Diferente da locação comercial convencional, o built to suit impõe ao locador um dever de investimento prévio, o qual é amortizado ao longo de um prazo de vigência prolongado. Quando se discute a rescisão desse vínculo, o prejuízo imediato a ser quantificado pelo Poder Judiciário não se limita apenas aos aluguéis atrasados, mas abrange o retorno do capital investido que não pôde ser integralmente recuperado. A decisão dos tribunais em favor da aplicação da Lei do Inquilinato como norma norteadora para o valor da causa visa proporcionar maior segurança jurídica aos investidores e garantir que as custas processuais sejam condizentes com o proveito econômico perseguido na lide. É fundamental compreender que a escolha do valor da causa não constitui mera formalidade burocrática, mas uma peça estratégica na tutela do direito material, sendo imprescindível que advogados e magistrados estejam atentos à regra disposta no artigo 58, inciso III, da referida lei, que fixa o valor da causa como correspondente a doze meses de aluguel nas ações de despejo, regra que, por analogia ou extensão sistêmica, tem servido de parâmetro para a resolução desses impasses contratuais. Esse posicionamento inibe a proliferação de demandas com valores irrisórios em causas de altíssima monta, assegurando, por conseguinte, a higidez do sistema de custas e a responsabilidade das partes em lides de grande repercussão econômica.
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